Mercado de vivienda : experiencias que SÍ han funcionado

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Estos días estamos viendo en el mundo financiero un intervencionismo estatal sin precedentes con el fin de recapitalizar bancos “en apuros”. Pero no…no vamos a hablar de banca (ni falta que nos hace, que no queremos saturar), vamos a hablar de otro tipo de intervencionismo tan necesario o más que el anterior, y que sin embargo no ha sido potenciado como exige la situación. Se trata de experiencias de actuaciones públicas en el mercado de vivienda que han funcionado muy bien pero que no se han generalizado a pesar de su éxito (por evidentes razones).

Cuando trabajaba para promotoras inmobiliarias, me dedicaba al estudio económico-financiero de operaciones de compra de suelo para edificación residencial. Me tocó vivir los años del boom (trabajé desde 1997 hasta 2003), y al mismo tiempo fuí observando cómo la función social de la vivienda perdía su valor año tras año. La vivienda protegida como forma asequible de acceso a la vivienda, se fue convirtiendo en un bien escasísimo objeto de vergonzosas loterías públicas en las que el alcalde de turno se hacía fotos impúdicas con l@s cuatro agraciad@s. Pero no siempre ha sido así.

Un ejemplo de una fórmula que se mostró muy eficaz en Madrid para suministrar al mercado miles de viviendas protegidas en un tiempo razonable es el de los convenios expropiatorios desarrollados por consorcios urbanísticos públicos en ciudades como Alcobendas, San Sebastián de los Reyes, Rivas Vaciamadrid…¡¡y cumplieron su objetivo!!. La cosa funcionaba así : un consorcio urbanístico (ayuntamiento + comunidad de Madrid) gestionaba y urbanizaba un plan parcial de dimensiones considerables. Con la propiedad del suelo se negociaba unos convenios expropiatorios que se traducían en pagarles con edificabilidad de vivienda libre (materializada en parcelas de suelo urbanizado), edificabilidad que normalmente vendían a posteriori a precio de mercado a promotoras privadas. De esta forma se agilizaba muchísimo el desarrollo del ámbito, pues con este sistema evitas que la propiedad tenga que negociar (entre ell@ mism@s) un proyecto de compensación…que puede retrasar mucho el asunto si dicha propiedad está fraccionada, cual es el caso. Además, del total de viviendas proyectadas se reservaba un % mayoritario a la viv. protegida. El caso que más me impactó fue el de Valdelasfuentes (Alcobendas), que supuso un ambicioso plan de 2600 viviendas de protección pública frente a un total de 3.300. Es decir, 2600 familias pudieron acceder a una casa a precios decentes, en un barrio nuevo con un urbanismo moderno envidiable. ¿Y por qué este sistema no se ha generalizado en otros municipios (gobernados mayormente por el PP) ? Pues porque otros sistemas (compensación, p.e) son mucho más lucrativos para propietari@s de suelo y promotoras.  Nada que no sepamos.

Otras experiencias de éxito son más radicales en su concepción y ejecución (Marinaleda, p.e), pero quería hablar de los consorcios de Madrid por el impacto que han tenido en la vida de mcuhas familias, y para hacer ver lo bien que pueden funcionar las cosas cuando hay voluntad política.


5 comentarios

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  3. virkoff   •  

    en mi opinion la vpo en propiedad es un error y mas cuando se construye vivienda libre a cambio de construir vpo,o se recalifica para construir vpo y tambien se construye de venta libre,este sistema lo unico que hace es encarecer el precio porque a cada promocion nueva sube en el precio de la venta libre e impides que la gente pueda comprarla y solo tener la opcion de la vpo,de manera que es necesareo construir mas vpo y por consiguiente en la misma promocion venta libre que vuelve a encarecer el precio y de esta manera hay en españa un monton de pisos sin vender a un precio que nadie puede pagar.
    lo ideal seria un parque publico de vivienda de vpo,para que la gente que no puede comprar tenga donde vivir y la que quiera comprar al haber menos demanda no tenga que pagar por encima de lo que realmente vale,pero esto no interesa ni a constructores ni a concejales,

  4. juanma   •  

    Yo no creo que sea un error, siempre y cuando la vpo tenga mayor ponderación que la libre…no en un único polígono, sino a nivel nacional. Obviamente, se podría fijar diferentes módulos en función de renta. Pero efectivamente, cualquier medida que suponga intervenir en el producto final (vivienda), no interesa a las mafias. En cambio, la intervención en origen (en el suelo) sólo ha servido para prolongar los plazos urbanísticos, lo que les ha venido de perlas para encarecer el precio de la materia prima, que se producía a los ritmos que el mercado demandaba.

  5. juanma   •  

    Perdón…que No se producía…

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